葉又慈

建商縮手了!土地交易減至1600億、台中縮8成

高力國際近期發布「2022年第四季商用不動產及土地投資調查」,面對經濟放緩、通貨膨脹、緊縮貨幣等多重原因,今年商用不動產與土地兩大交易市場均出現萎縮,土地年度交易額退回到2018年的交易水準。

其中今年商用不動產年度交易總額約1,307億元,較去年小跌13%。土地年度交易額約1,613億元,年減46%,不但是近4年來首度跌破2千億元,更是自2018年以來,近5年最低。

高力國際副董事總經理黃正忠表示,2022年房市利空浮現,尤其央行四度升息所帶來的影響,使得商用不動產買氣在下半年轉弱。

若將交易表現分為上下半年,也可以看出2022上半年有壽險公司出手購置台中市商辦大案,推升辦公室交易額;但下半年開始,受到升息拉高報酬率的影響,投資型買方產品偏好則轉為廠辦。

土地買氣則明顯大幅衰退,高力國際研究部董事梁儀盈表示,2022年在民眾購屋需求下降、利率及原物料上漲、信用管制影響年度土地交易動能下,全年土地交易額僅1,613億元,第四季萎縮最明顯,單季僅116億元,是繼2017年後首次出現單季僅百億的交易額。

一向為土地交易最大買方的建商,今年買入814億元,僅貢獻50%的交易額,遠低於去年的72%;不過建商策略並非完全不買地,而是改弦易轍由直接購地轉為合建、公辦都更、聯開或地上權開發等。

從區域來看,近幾年居於土地交易王寶座的台中市,今年買氣大幅滑落,由去年的825億元大跌至今年的182億,跌幅近8成,為六都中量縮最明顯的。

少了建商支撐的土地交易市場,土地使用類型也有所消長,住宅與商業用地買氣同步下滑,反觀工業用地及產專用地則逆勢崛起,支撐全年土地交易,交易金額來到729億元,佔整體的45%。從今年前十大土地指標交易案例來看,有4筆是工業用地及產專用地。

展望2023年,高力國際董事總經理劉學龍認為,雖然經濟前景不明,但經過2022年的洗禮,投資人深知以靈活的投資策略因應變局發生,國境的解封也替沉寂已久的零售及飯店市場,提供發展利基。

對投資人而言,今年央行升息2.5碼,壽險業要求收益率已由年初的2.059%提升到年底的2.72%,勢必加深壽險業購買物件難度,交易區域及產品將改變,除了精華區的商辦或廠辦等核心資產之外,收益率較高的帶租約工業不動產也是選項。

自用族群或高端資產買方,建議可趁明年的變局掌握逢低買進的時機,積極出價進軍商用不動產。土地市場方面,面對新一輪打房政策、以及信用管制的暫不退場,土地交易市場恐持續冷卻,建商可朝政府聯開、都更或地上權開發尋找商機。